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不動産投資について

Real Estate Investment

失敗しないアパート・マンション経営の基礎知識

アパート・マンション経営は長期的な事業。
自分に合った投資方法を見つけましょう

昨今主流となっている不動産投資は、アパートやマンションなどの不動産を賃貸し、それによるインカムゲイン(賃料収入)を得るというスタイル。
ミドルリスク・ミドルリターンと言われ、サラリーマン大家さんが一般的になるほど敷居の低いものになりましたが、なかなか収益に結びつかず失敗する方も少なくありません。
そこで、失敗しないために知っておきたい不動産投資、中でもアパート・マンション経営に関する基礎知識をご紹介します。

不動産投資のはじめ方

最初に行うのは、不動産投資についての予備知識や、不動産情報を収集することです。まず書店で不動産投資に関する本を探す方が多いかと思いますが、気を付けたいのは偏った知識にならないようにすること。何十冊と並んでいると思いますので、幅広く読み、色々な不動産投資家の方法を学んでください。

また、情報を集めるのにとても便利なのが、インターネット。定期的に不動産投資に関するポータルサイトをチェックしたり、メールマガジンに登録したりすることで、基本的な知識が身に付きます。また、質問があれば不動産業者と気軽にやり取りすることができます。より実践的な知識が欲しいと思ったときにも、ポータルサイト上や、メールマガジンで自分に合ったセミナーを見つけることができます。自宅で手軽にできるので、大都市以外にお住まいの方は活用すべき方法です。

そして、このセミナーへ定期的に参加することが、実践的な不動産投資の勉強として非常に効果的です。その場で講師の方から不動産投資の基本的な知識を学び、質問することができます。また、無料で参加でき、事例などを交えながら初心者でもしっかりと理解できるセミナーが数多くあります。さらにおすすめの方法は、そこで不動産投資の仲間を作ることです。書籍やセミナーなどで紹介されているノウハウの多くは、その人だからこそできた場合が多く、そのまま真似ることができない場合もあります。一方で、セミナーには様々なバックグラウンドを持った不動産投資家が集まります。主婦から、経営者、サラリーマン、20代から70代など幅広い属性の方が参加しています。自分と同じような属性で不動産投資に成功している人を見つけて話を聞けば、より再現性の高い、自分にぴったりな不動産投資方法を学ぶことができます。 このように、不動産投資を始めるには書籍やインターネット、セミナーの場を有効的に使っていきましょう。

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失敗しない不動産選びのポイントは?

不動産を取得する際に比較検討する項目は、多岐にわたります。例えば、

  • 物件の種類(区分所有or一棟もの)
  • 物件の場所(首都圏or地方都市)
  • 物件の間取りタイプ(ファミリー向けor単身者向け)
  • 物件の構造(RC造or木造)

などがありますが、数ある項目の一つひとつのどちらが良いかというと、それぞれにメリット・デメリットがあるため一概に言い切れないのが現状です。
そこで、失敗例をもとにした、成功の秘訣をピックアップしました。不動産投資のリスクをきちんと把握して、長期的に安定した事業を続けましょう。

  • 失敗例 1
    利回りばかりに注目して物件を購入してしまい、空室が埋まらない
    成功の秘訣
    想定利回りが高くても、実際に空室が埋まらなければ賃料は得られません。購入前に提示される利回りはあくまでも想定であって、購入後に空室が埋まるかどうかも考えて物件を選ぶことが肝心です。
  • 失敗例 2
    物件周辺のリサーチをおろそかにしてしまい、近隣に嫌悪施設を発見
    成功の秘訣
    近隣に嫌悪施設がある物件は、入居者に嫌われ、空室を埋めることが難しくなります。現地を視察できる距離であれば必ず自分の目で確かめ、それが難しい場合は、地図やインターネットなどを利用して確認しましょう。
  • 失敗例 3
    予定していた家賃で空室が埋まらず、家賃を下げることになってしまった
    成功の秘訣
    不動産の購入前に、想定している家賃が近隣の物件と比較して適正であるかを確認しましょう。インターネットを利用したり、地場の不動産仲介会社に直接聞いてみるのも良いでしょう。
  • 失敗例 4
    建物の維持・修繕費等が予想以上にかかり、経費を圧迫
    成功の秘訣
    築年数が古い物件であればあるほど、見えない経費がかかって収益を圧迫してしまいます。購入前に建物の状態・修繕履歴を確認し、修繕費用を多く設定したうえで月々の返済シミュレーションを行いましょう。
  • 失敗例 5
    家賃を滞納する不良入居者がいた
    成功の秘訣
    家賃の滞納は、空室と並んで不動産投資の最大の天敵です。購入前に入居者の内容の確認は必ず行い、購入後は保証会社を利用したり、入居審査をしっかりと行い、不良入居者を入居させないようにしましょう。
  • 失敗例 6
    不動産会社・銀行にローンが組める物件だと勧められて購入した
    成功の秘訣
    銀行の評価が高いからといって優良な物件であるとは限りません。大事なのは、入居者にとって良い物件であるかどうかですので、鵜呑みにしないようにしましょう。
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