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不動産投資について

Real Estate Investment

よくあるご質問

アパート・マンション経営をはじめとする不動産投資に関して、よくある質問をご紹介。

収益物件を購入する際の自己資金の目安はどのくらいですか?
また、フルローンでの購入は可能ですか?

自己資金の目安は、一般には物件購入価格のおおよそ2〜3割と言われていますが、金融機関の基準や借入される方の資産・担保状況によって変わり、フルローンで購入できるケースも充分あります。

収益物件を選ぶ際に気を付けるポイントは何ですか?

満室時の利回りが高くても、入居率が低ければ元も子もありません。まずは、賃貸需要が高いエリアであることが大切です。駅が遠くても近隣に大学や大型病院などがあれば高い入居率を保てるケースが多く、逆に駅が近くても賃貸の需要が低いエリアであれば入居率が低くなります。
また、一般的には新築物件よりも中古物件のほうが利回りは高くなりますが、建物修繕費用がすぐにかかるケースも少なくありませんので注意が必要です。

東京都心の物件と地方都市の物件。投資をするならどちらの物件が良いでしょうか?

東京都心の物件は、資産価値は高いのですが、地方都市の物件と比べて利回りが低くなる傾向にあります。一方、地方都市の物件は、取得価格が低めなので購入しやすく、利回りも都心の物件よりは高くなります。
資産価値を重要視される方は東京都心の物件、利回りを重要視される方は地方都市の物件が良いでしょう。

一棟もののマンション・アパートを所有するのと、区分所有で複数の部屋を所有するのとでは、どちらが良いでしょうか?

結論から申しますと、一棟もののマンションを所有されたほうが良いと思われます。区分所有で複数の部屋を所有する場合、次のような懸念事項があるためです。

  • 所有する部屋それぞれに修繕積立金および管理費がかかる
  • 同じ投資金額で購入できる部屋数が、一棟ものの物件よりも少なくなりがち
  • 空室になった場合のリスクが高い
  • 金融機関の借入頻度が増え、それに関わる諸費用も増加する
収益物件の購入時にかかる諸費用は、どのようなものがありますか?

一般的に、次の費用がかかります。

  • 売買契約を締結する際の印紙代
  • 表示登記、所有権移転登記にかかる登録免許税および登記手数料
  • 火災保険料および地震保険料
  • 仲介手数料
  • 金融機関のローンを利用する場合には事務手数料や保証料

また、物件購入の約3ヵ月後に不動産取得税の通知が届きますので、支払いが必要です。新築物件は中古物件に比べて様々な軽減措置がありますので、税金面では優遇されています。

収益物件を所有している間にかかる諸費用は、どのようなものがありますか?

一般的には次のような費用が考えられます。

  • 土地と建物の固定資産税
  • 都市計画税
  • 管理を委託している場合は管理手数料
  • 建物共用部の電気代
  • 区分所有マンションであれば修繕積立金および管理費

なお、固定資産税、都市計画税については、新築物件の場合は様々な軽減措置により優遇されています。

物件購入後の管理はどうすれば良いのでしょうか?

物件管理の内容には、入居者様のクレーム対応、家賃の入金管理、退去の立会い、空室の募集などがあります。これらを個人のお客様がご自身で行うとなると非常に大変ですし、専門知識やノウハウも必要となってきます。そのため、毎月決まった手数料を支払って管理会社に委託するという方がほとんどです。
当社には、アウルビルという管理専門の会社がありますので、管理委託をお考えの方はお気軽にご相談ください。

不動産投資のメリットは何ですか?

不動産投資の一番のメリットは、安定したインカムゲイン(賃料収入)を得られる点にあります。一方で、株式投資や為替投資などのキャピタルゲイン(売却益)を得ることを目的とした投資では、サブプライムショックのように一夜にして激しく価格の下落が起きることもあります。

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