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不動産投資について

Real Estate Investment

資産運用・資産形成になる不動産投資

注目される不動産投資

不動産投資が注目される背景としていくつかの要素があります。

① 家賃収入という安定した収入
家賃収入として毎月安定して収入を得ることが可能です。他の金融商品で毎月分配金を受け取れる商品は少なく、株式投資において半年に一度、または年に一度です。場合によっては配当が行われないこともあり得ます。その点、不動産投資の場合は入居者が確保できれば、一般的に2、3年は安定した収入が毎月見込めます。
② 不動産は、生活者に必要な「衣・食・住」の一つに相当。
そのため資産価値が急に倍になることはほぼありません。同様に急に0になることもなく、基本的に物件価格は緩やかに上下するという観点から、他の投資商品に比べて「ミドルリスク、ミドルリターン」と言われています。
③ 超低金利水準
2018年現在、日本では長らく超低金利時代が続いており、銀行に資金を預けても全く利子が付かないため、投資に対する人気が高まっています。物件購入は金融機関から融資を受けて行う方が多いため、適用金利が低下するのは追い風です。

不動産投資のメリット

  • POINT 1
    自己資金が少なくても始められる
    不動産投資は、投資商品の中で唯一その商品自体を担保にし、金融機関から購入資金を借入する事が可能です。ローンを活用すれば、少額の自己資金で不動産を購入することができ、家賃収入の収益を得ることができます。区分所有マンションへの投資であれば、ほかの借り入れなどの状況にもよりますが、一般的にはサラリーマンでも、住宅ローンを利用して始めることが可能です。
  • POINT 2
    安定した賃料収入
    不動産投資で利益を得るためには、家賃収入(インカムゲイン)と、不動産を売却することによって得られる売却益(キャピタルゲイン)の二つの方法があります。その中でも不動産投資の一番の魅力は安定的な家賃収入を、毎月得ることが可能であるという点です。不労所得ですから、病気や怪我、家族の介護で働けなくなった場合にも、関係なく毎月通帳に家賃が振り込まれます。そして、いったん投資用不動産を購入してしまえば、あとはなにもしなくても家賃がはいってきます。入居者の募集や入居者からのトラブル、クレーム対応、家賃の集金は賃貸管理会社に依頼をすれば手はかかりません。
  • POINT 3
    老後の年金の代わりになる
    個人年金保険の場合は、60歳や65歳などの受領年齢に達するまでは保険料を払い続けることになりますが、その間に収益は得られません。一方、不動産投資の場合は、ローンの返済が残っていても家賃収入で返済でき、資金計画を入念に立てておけば毎月少しずつでも収益を得られます。そして、不動産投資は住宅ローンの支払いを終えると、修繕積立金や管理費などの支払いは生じますが、賃料をほぼ収益にでき、また自分名義の不動産も所有することができます。そのため老後資金として個人年金のような役割を果たします。
  • POINT 4
    生命保険の代わりになる
    不動産の購入資金として金融機関から融資を受ける場合は、団体信用生命保険に加入しなければなりません。万が一、ローンの返済期間中に死亡または高度障碍者となった場合、団体信用生命保険が適用されローンの残債は保険金から返済されます。残された家族には、無借金のマンションを残し、毎月安定した家賃収入もあります。残される家族には保険のような役割も果たせるのは、数ある投資対象の中で、不動産投資の大きな特徴と言えるでしょう。
  • POINT 5
    相続対策になる
    相続や贈与の税金は非常に大きな負担です。特に現金や有価証券の場合は、時価に対して課税対象であるため金額も高くなります。しかし、不動産で相続や贈与の場合、固定資産台帳や路線価などから算出した評価に対しての課税となりますので、納める税金の額を少なくする事ができます。建物の場合は、およそ50〜60%で評価され、土地は公示地価の80%位で評価されます。また、投資用不動産で第三者に賃貸することで、評価額のさらに30%が控除され、現金に比べ約1/3の評価となり、相続・贈与税対策としてもとても有効と言えるでしょう。

不動産投資のデメリット

  • 資産価値の下落
    不動産の資産価値は、エリアによって下落率も異なりますが、経過年数に応じてゆるやかに下落していきます。物件の資産価値は、その物件から得られる将来利益に基づいて計算されます。そのため、賃貸需要が旺盛で競争力が高い都市は資産価値が落ちづらく、逆に需要が下がっていく都市ほど価値が落ちていきます。マンションの場合、下落する要因には、建物の美観の劣化やマンション共用部分の劣化も大きな要因の一つとなるので、日常のメンテナンスなどで建物の老朽化を回避する運営管理体制も重要となります。
  • 地震・火災リスク
    不動産投資におけるリスクとして、比較的確率は低いとは言えますが、地震・火災リスクがあります。マンション投資は長期的な運用。地震大国・日本に物件を保有し続ける限り、地震リスクからは逃れられません。また、火災によって建物が焼失してしまうこともリスクの一つとして挙げられます。火災については入居者の不注意による出火の場合もありますが、近隣建物からの類焼など、回避しきれないものもあるので、そのリスクヘッジは積極的に検討した方がよいでしょう。
  • 維持管理コスト
    不動産投資で費用がかかるのは購入時だけではありません。所有時にも融資を受けて購入した場合のローンの返済はもちろん、その他「固定資産税」などの税金、管理会社に支払う「管理費・修繕積立金」、賃貸管理会社に支払う「賃貸管理委託費用」、「火災保険・地震保険」などの保険費などの維持管理費用がかかります。
  • 空室リスク
    物件の立地が悪いなどの理由から空室になるリスクも考えられます。いくら利回りが良い物件を購入できたとしても、入居者がいなければ家賃収入は入ってこないので、その利回りにまったく意味はありません。また、もし空室になってしまうと、家賃収入がない月でも毎月支払う費用として管理費・修繕積立金の支払い、融資の場合はローンの返済をしなければならなくなります。投資のパフォーマンスを最大限に高めるためには、空室期間をいかに短縮できるかがポイントになります。
  • 滞納リスク
    入居者がいるだけで安心はできません。入居者が家賃を滞納するというリスクも考えられます。家賃滞納をされていても、空室時同様に、維持費の支払い、融資の場合は月々の返済があります。きちんと毎月家賃収入があれば、家賃からこれらの費用を支払うことができますが、家賃が滞納されてしまうと、こちらも月次の収支がマイナスになってしまいます。

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