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第一回公開分【アパ・マン経営】知っておきたい基礎の基礎

●株式会社アウルがオーナー様へお届けするメールマガジンです。
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OWL MAIL MAGAZINE VOL.1
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空室リスクを回避する!人気物件の見極め方

不動産投資は絶対に儲かる!世の中、そんな美味しい話はありません。
が、上手に投資すれば、きちんと利益が得られるのも事実です。
肝心なのは、売上となる家賃収入が安定的に入ること。つまり、賃貸物件を探している人にとって「借りたい部屋」であること、です。今回は成功の土台となる‘物件選び’にあたって、プロが押さえているポイントを公開します!

10年、20年先を見極める!

空室リスクに大きく関わってくるのが、エリアの人気度。そのひとつの目安が、国土交通省から毎年発表される公示価格の推移です。地価が上がっているエリア⇒人気上昇中! 逆に下がっているエリア⇒リスク大。さらに、収益不動産への投資は長期間にわたる家賃で投資を回収していくことになるため、現在だけでなく、将来を見据えて判断する必要があります。
特に少子高齢化が進む日本では、これは外せないポイント。国立社会保障・人口問題研究所の公表データ(2013年3月発表)を見ると、20年後の平成47年には日本の人口は12.4%減と予測されています。都道府県別に見ると、秋田県(35.6%減)、青森県(32.1%)が深刻で、人口の減少は空室率の上昇を招きます。
とはいえ、数字は統計による予測値。今後の国の政策や社会的な要因、各自治体の努力等によっても変化するものです。‘民泊’の規制緩和などによる外国人インバウンドの動きも、空室率を左右する要因になると考えられ、いろいろな角度から将来の人気エリアになるかを見極めてください。
また、人口の多いエリアは物件数も多く、購入価格も高額になります。となると、価格が安い、人気が高まりそうな地方都市を狙うのも、ひとつの選択肢ですね。


「立地」をしっかり見極める!

たとえ人気のエリアでも、どれもが優良物件とは限りません。人が集まる市街地は安定的な需要があり、中でも行政機関、ターミナル駅、病院、商業集積地などの周辺は利便性が高く、ニーズが高いことは間違いありません。が、飲食店が多い歓楽街となると話は別です。どんな人たちにとって「借りたい部屋」であるのか?をイメージしてみてください。
一方、郊外の住宅地についても、きちんと区画整理されていて、オフィス、分譲マンション、賃貸アパート・マンションが混在しているエリアは人気が下がらない傾向にあります。これらのエリアはどんな地方都市にも存在しますが、一時期、郊外のベットタウンとして計画された住宅地は注意が必要です。当初の予定通りに開発が進まず、生活の肝だった大型スーパーが閉店するなど突如、不便なエリアに陥ってしまう可能性もあるからです。近隣にオフィスや工場、大学など、そこに人々が住む理由があるかを、しっかりと見極めましょう。
また、高齢化が進めば車中心の社会ではなくなります。現在、交通手段を車に頼らなくても快適に暮らせるコンパクトシティーへの取り組みが全国各地で検討されており、空洞化した中心地に回帰する現象も生まれています。
近くのスーパーやコンビニに立ち寄って、閑散としていないか?客層はどうか?などもチェックポイントです!!

「物件」をつぶさに見極める!

「とにかく家賃の安い部屋」も借りる方からすれば、一つの選択肢ではありますが、他方、キッチンやバス・トイレなどを機能性の高い設備にしたり、デザイン性の高いおしゃれな外観の物件など多少家賃が高くても「おしゃれで住みたい部屋」も女性や若者などに人気です。
共に空室リスクを回避する手段と考えれば、収益性を高めるには後者の物件の方がより良い手段と言えるでしょう。
オートロック付き(セキュリティーのしっかりした部屋)やキッチンやバス・トイレの機能性を高めた部屋を標準化した物件が『空室リスクを回避する!物件』つまり儲かる物件といえるでしょう。


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発行者  株式会社アウル 

〒064-0801 札幌市中央区南1条西20丁目1番25号
TEL:011-623-4667 FAX:011-623-4668
URL  http://www.toushi-owl.jp
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第一回公開分【アパ・マン経営】知っておきたい基礎の基礎

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 【アパ・マン経営】知っておきたい基礎の基礎


2008-2009年版 Vol.1 
株式会社アウル メールセミナー編集部
http://www.owl-fudosan.jp/     

◆◆◆◇◇◇◇━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━>>>>>>>

 

【アパ・マン経営】知っておきたい基礎の基礎
―第1回 「投資」って本当にいろいろあるんです
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■■ 目次
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■イントロ
■さまざまなお金儲けのかたち~「投資」について
◇「投資」とは
◇投資の対象は?
◇事例・投資シミュレーション

 

◆内容に関して、わからないことやご質問、また不動産投資に関してのご相談などあり
ましたら、こちら(info@toushi-owl.jp) までご連絡ください。

 

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■イントロ
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 皆様こんにちは。不動産のアウルと申します。
さてこの度、数ある投資のなかから「不動産投資」についてのご紹介をしていきます。

投資に関心のある方、
生活防衛のため、老後の資産形成のためにも何か準備したいとお考えの方、
すでに為替や株式などで資産を運用されている方、
分散投資をお考えの方に、
「不動産投資にも興味を持っていただきたい」というのが狙いです。

 「不動産投資は初めて」という方を対象とした内容となっていますので、物足りなく
感じられる方は、飛ばし読みをしてください。途中から読んでいただいても、おわか
りいただけるような構成となっています。

このメールセミナーでは、できるだけ
客観的視点で
偏らない(極論を避ける)
ハウツー的なテクニック論ではない
内容となるように心がけました。
それは、不動産投資の“最初の一歩”にふさわしい情報を提供したいと考えたためです。

 テックニック的な情報は、既に書店やインターネットサイトにあふれています。
先人たちが残した貴重な情報ですので、ご興味のある方は是非参照されることを
おすすめいたします。

不動産投資をお考えの皆さんは
今後、巷にあふれる雑多な情報から必要なものを選別する判断基準や方法論を
構築していくことになります。
このメールセミナーが少しでもそのお役に立てれば幸いです。
また、皆様の投資ライフが明るいものとなるよう願ってやみません。

どうか最後までお付き合いください。

 

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■さまざまなお金儲けのかたち~「投資」について
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◇「投資」とは
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さて、「投資」とはどのようなことをいうのでしょう。
ここをお読みの方は投資に関心のある方が多いと思われますので、既知の内容かと
思います。が、あえて取り上げてみました。

「投資」は宝くじやパチンコのような「ギャンブル」とは違いますし、
また、より高いリターンを目的とし、そのリターンに見合わない高いリスクを取るような
「投機」とも区別されます。

「投資」とは利益を得る目的で事業などに資金を出すこと

ですが、必ず利益を得られるわけではありません。そこには、多かれ少なかれリスクが
あるからです。少ないリスクで大きな利益を得ようとするのは当然のことといえますが、
それは、あくまでも「期待」の域を出ません。ですから、利益についてだけでなく、投資の
“リスク”についてもしっかり認識しておくことが大切だと考えます。

このメールセミナーでは、「不動産投資」について知っていただくことを目的としておりますが、
よいことばかりを書き連ねることはありません。
まずは投資である以上、「必ずリスクがあること」を認識してください。

蛇足ですが、数ある投資対象のなかからご自身にあったものを選択していただき、そして、
その選択肢に「不動産投資」が入れば本望、というのが私どもの姿勢です。

さて次項では、具体的に「投資対象」についてみていきます。
「不動産投資」以外にも選択肢はいろいろとあります。
投資の種類やメリット・デメリットなど特徴をみていきます。

 

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◇投資の対象は?
-------------------
日本では、江戸時代の田沼意次による新田開発からはじまったとされる投資。
長い年月を経て、現在では国際分散投資信託や外国為替証拠金取引(FX)などと種
類も豊富にあります。

 【外国為替】
・外貨預金
「円」を銀行で外貨に換えて貯金することを外貨預金といいます。 外貨に換えるに
は1通貨あたり手数料がかかります(円に戻すときにも手数料がかかります)。
外貨定期預金の場合、中途解約が原則不可で、引き出すタイミングが決められて
います。
・外貨MMF
短期の金融商品などを運用する投資信託です。小額から投資ができ外貨預金より
高利回りなことから、外貨預金よりは有利とされています。
・外国為替証拠金取引(FX)
一定の「保証金」をもとに数10倍の資金を利用して為替取引を行う取引。
レバレッジ効果により、投資した資金に比べ大きな取引が可能で、大きな利益が
期待できますが、損失も大きくなります。
・その他に外国株、外国投信、外債などがあります

 【株式投資】
株式投資では、値上がり益(キャピタル・ゲイン)、配当収入、株主優待などのリターン
が期待できます。逆に、リスクとして考えられるのは価格変動リスクです。購入時より
も売却時の株価が低ければ損失(キャピタル・ロス)ということになります。

株式投資の場合、株価の動向が鍵となりますが、株価は“水物”といわれます。
多くの投資家の売り買いで決定するものですが、企業の収益性、同業他社との比較
などにより求まるとも考えられています。

いずれにしても、市況はもちろん、会社の業績や業績見通し、それと比べた現在の
株価が割高か割安かなど日頃から把握しておく必要があります。

【債券】
債券とは、国・地方公共団体や民間企業などが資金を集めるために発行する借用証書
のことで、株式や投資信託と違い、一部を除いて利回りが確定しています。
償還日まで保有すれば、額面で償還されますが、市場金利の変動や発行会社の信用
状況によって時価が変動します。

【不動産】
不動産を購入時よりも高い金額で売却することで得られる収入と不動産を他人に貸すこ
とで得られる賃料収入、という2点が期待できます。

賃料収入を期待する場合、おもなリスクは「空室」です。逆に、空室さえなければ毎月安定
して収入を得ることができます。
「低金利」や「インフレにも強い」といわれ、退職金などの運用先として近年注目されています。

 

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◇事例・投資シミュレーション
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注目されている投資商品について、もう少し詳しくお話します。

【外国為替証拠金取引(FX)】
外貨投資では為替の動きに損益が左右されます。そこで、為替が円高円安のどちらに
動いても利益を上げることが可能な商品として注目されています。
ここではわかりやすくするために、「証拠金率」「手数料」「税金」などは無視して説明します。

 ▼例・証拠金10万円/米ドル‐円をレバレッジ10倍で取引する場合
・相場1米ドル100円でスタート
・証拠金10万円で1万米ドルを購入
・相場1米ドル110円で売却したとすると

○売り110円-スタート時100円=10円×1万米ドル→10万円利益

・通貨の金利差から生じる「スワップポイント」でも損益が発生
・取引通貨ペアのうち金利の高い通貨を買うと受け取れ、金利の低い通貨を買うと支払う
円よりも米ドルの方が高金利のため、この場合は米ドルを買う場合にスワップポイントを受け取る

○10万円利益+スワップポイント(100円×保有日数)

・仮に1万米ドルあたり50円受け取れるとする
・米ドルを購入してから売却までの期間が20日間

   ◎10万円利益+1,000円(50円×保有日数20日)=10万1,000円

つまりこの短期間で、投資金額が倍以上になります。
しかし当然、為替相場が逆に変動すれば損失を受けることになります。
レバレッジには3倍や5倍などもありますが、かなり投機的な要素を含んでいるといえます。

 

ここまでみてきましたが、投資にはいろいろな形態があります。
「投資するのだから、ハイリターンのためにハイリスクもやむなし」
「できるだけ慎重に、ローリスクでミドルリターンを狙う」

最終的には、将来、投資した資金よりも多くの金額が手元に戻ってくればよいことです。
ですから、それぞれの好みにあった投資を選んでいただくのがベストですね。

 

今回はここまでです。
次回もお楽しみに。

 

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